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Recht und Gesetz

An dieser Stelle informieren wir über Interessantes in Gesetzgebung und Rechtsprechung, das unsere Schwerpunkte betrifft.

 

COVID-19 Maßnahmen: Auswirkungen auf Mietverhältnisse

 

Im Zuge der Corona-Krise wurden vom Parlament und - je nach politischer Zuständigkeit - von der Bundesregierung bzw. der Landesregierung Beschränkungen erlassen, die massiv in bestehende Mietverhältnisse eingegriffen haben. Das für die Zeit seit Mitte März 2020 verordnete Betretungsverbot für viele Geschäftslokale hatte die Schließung zahlreicher Geschäfte zur Folge. Durch die - vor allem in Tirol - verordnete Einschränkung der Bewegunsfreiheit wurde für eine gewisse Zeit untersagt, das Gemeindegebiet zu verlassen. Für Mieter*innen von Geschäftsräumlichkeiten stellte sich die Frage, ob sie - trotz behördlich verfügtem Geschäftsstillstand - die Miete weiter zahlen müssen.

Die §§ 1104 ABGB schaffen die Möglichkeit, für die Dauer der Beeinträchtigungen die Miete zu mindern. Das Ausmaß der Minderung richtet sich nach der konkreten Beeinträchtigung. Kann das Geschäft teilweise noch genutzt werden, ist für diesen Teil auch die Miete weiter zu zahlen. Ist keine Nutzung mehr möglich, entfällt die Zahlungspflicht zur Gänze. Das Recht der Mietminderung ist ein gesetzliches Recht, auf welches die Mieter*innen Anspruch haben. Es hängt nicht vom Wohlwollen der Vermieter*innen ab. Dennoch empfehlen wir, das Einvernehmen zu suchen und nicht auf Konfrontation zu gehen.

Dr. Tschütscher: "Die Bundesregierung hat es hier leider verabsäumt, diesen vorhersehbaren Konflikt zu regeln. Anstatt eine Entschädigung vorzusehen, wie es für andere Bereiche gemacht wurde, werden Mieter und Vermieter in eine Auseinandersetzung geschickt,die völlig unnötig ist und bei welcher eine Seite - in diesem Fall die Vermieterseite - als Verlierer übrig bleibt. So wird der überwunden geglaubte Kampf zwischen Vermieter und Mieter wieder neu befeuert."

 

Weitere gesetzliche Maßnahmen betreffen die Miete von Wohnungen. Mit dem 2. COVID-19 Justizbegleitgesetz (BGBl I Nr, 24/2020) wurde geregelt, dass eine Kündigung oder Auflösung des Mietverhältnisses wegen Mietrückständen, die in der Zeit zwischen 1. 4. und 30. 6. 2020 entstanden sind oder entstehen, nicht zulässig ist. Voraussetzung ist allerdings, dass der Rückstand auf eine erhebliche Beeinträchtigung der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit des Mieters/der Mieterin als Folge der COVID-19 Pandemie zurückzuführen ist. Diese Regelung gilt bis 30. 6. 2022. Ist die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit während dieser Zeit nicht oder nicht erheblich beeinträchtigt, so gilt die Mieterbegünstigung nicht. Kündigungen und Auflösungen sind möglich, wie im übrigen auch dann, wenn zusätzlich zu den genannten noch weitere Rückstände (zB für die Zeit davor) bestehen.

Weiters sieht das Gesetz eine gesetzliche Stundung des Mietzinses vor. Mietrückstände, die zwischen 1. 4. und 30. 6. 2020 fällig geworden sind oder fällig werden, dürfen bis 31. 12. 2020 nicht eingeklagt oder mit einer Kaution verrechnet werden. Allerdings kommen die gesetzlichen Zinsen (derzeit 4 %) hinzu.

Mietverträge, die ganz oder teilweise dem MRG unterliegen, und nach dem 30. 3. und vor dem 1. 7. 2020 enden, können schriftlich bis zum 31. 12. 2020 (oder für einen kürzeren Zeitraum) verlängert werden. Damit wird - krisenbedingt - ein Ausweg ermöglicht, den Vertrag nicht um 3 Jahre verlängern zu müssen.

 

Der OGH zum Einbau einer Wandladestation für E-Fahrzeuge in der Tiefgarage einer WE-Anlage

 

Die "Verlegung einer Elektroleitung samt Errichtung einer Wallbox in einer technisch einer Steckdose vergleichbaren Ausführung (hier: zur Ermöglichung einphasigen Ladens mit maximal 3,7 kW) ist als privilegierte Verlegung einer Stromleitung samt ähnlicher Einrichtung iSd § 16 Abs 2 Z 2 zweiter Satz WEG 2002 anzusehen, wobei keine Aufspaltung in eine Änderung der Stromleitung einerseits und des Stromauslasses andererseits (hier in Form der Wallbox) andererseits stattzufinden hat." Es handelt sich somit um eine privilegierte Maßnahme im Sinne dieser Gesetzesbestimmung, sodass weder die Prüfung der Verkehrsüblichkeit noch das Vorliegen eines wichtigen Interesses erforderlich ist.

Anderes würde gelten, wenn neben der Verlegung der Elektroleitung die Montage einer Wallbox für dreiphasiges Laden mit bis zu 22 kW beabsichtigt ist. Diese Maßnahme ginge über eine "übliche Haushaltsführung" hinaus, wäre nicht privilegiert und bedürfte daher des Nachweises der Verkehrsüblichkeit oder eines wichtigen Interesses.

(OGH, 18. 12. 2019, 5 Ob 173/19f; Dr. Tschütscher am Verfahren beteiligt)

 

Der Verwalter haftet für sein Verhalten beim Zustandekommen eines rechtswidrigen Beschlusses und die dadurch ausgelösten Kostenfolgen

 

Der Verwalter einer Wohnungseigentumsanlage ist gesetzlich verpflichtet, die gemeinschaftsbezogenen Interessen aller Wohnungseigentümer zu wahren und Weisungen der Mehrheit zu befolgen, soweit sie nicht gesetzwidrig sind. Er gilt als Sachverständiger iS des § 1299 ABGB und hat für die Kenntnis des Wohnungseigentumsgesetzes einzustehen. Er darf daher nicht über einen Gegenstand abstimmen lassen, wenn klar ist, dass der Beschluss rechtswidrig wäre. Ein gesetzwidriger Beschluss darf vom Verwalter auch nicht umgesetzt werden.

Wirkt ein Verwalter am Zustandekommen eines gesetzwidrigen Beschlusses mit und setzt er diesen in der Folge auch um, hat er für die daraus entstehenden Folgen als Schadenersatz einzustehen. Er haftet insbesonders jenem Wohnungseigentümer für die Verfahrens- und Anwaltskosten, die diesem durch die gerichtliche Anfechtung des gesetzwidrigen Beschlusses entstanden sind.

Verfahren von Mag. Mathias Kapferer beim BG Innsbruck (28 C 491/05f), bestätigt durch das LG Innsbruck (31.01.2006, 4 R 7/06t).

 

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