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Aktuell - Corona und Miete

Fragen und Antworten

(verfasst von RA Dr. Joachim Tschütscher)

 

Ich schicke voraus, dass die folgenden Antworten meine persönliche Rechtsmeinung darstellen, zu welcher ich aufgrund meiner langjährigen Erfahrung im Mietrecht und meiner ausführlichen Prüfung der aktuellen Rechtslage gelangt bin. Eine „Corona-Judikatur“ liegt naturgemäß noch nicht vor. Die Haftung dafür, dass die Gerichte die Fälle so entscheiden werden, kann ich nicht übernehmen. Die Antworten sind als erste Orientierung gedacht. Sie können nicht die fachliche Beratung im Einzelfall ersetzen.

 

  1. Ich musste meinen Friseursalon wegen der Corona-Maßnahmen zusperren. Muss ich die Miete trotzdem zahlen?

 

  1. Der Kundenraum umfasst nur einen Teil meines Elektrogeschäfts. Von meinem Büro aus führe ich auch während des Betretungsverbots Online-Handel. Außerdem ist natürlich auch ein Lagerraum dabei. Darf ich die Miete mindern?

Das Gesetz sieht vor: „Behält der Mieter trotz eines solchen Zufalls einen beschränkten Gebrauch des Mietstückes, so wird ihm auch ein verhältnismäßiger Teil des Mietzinses erlassen.“ Es ist jeweils im Einzelfall zu ermitteln, in welcher Relation der benützbare zum unbenützbaren Teil des Geschäftslokals steht. Dies geschieht nicht durch einen bloßen Vergleich der Nutzflächen, sondern bedarf einer Gewichtung der der wirtschaftlichen Bedeutung der jeweiligen Teile. Dem Kundenraum wird in der Regel ein größeres Gewicht beizumessen sein als dem Lager.

 

  1. Ich durfte zwar mein Backwarengeschäft in der Innsbrucker Innenstadt die ganze Zeit offenlassen. Aufgrund der Quarantäne-Verordnung hatte ich jedoch viel weniger Kundschaft. Einen Großteil meines Umsatzes hatte ich zuvor mit Personen erzielt, die außerhalb Innsbrucks wohnen und vor oder nach ihrer Arbeit ihre Brote und Jausen bei mir kauften. Diese sind aufgrund der Bewegungsbeschränkungen fast zur Gänze weggefallen. Darf ich dennoch die Miete mindern, auch wenn ich mein Geschäft offenhalten durfte?

Die Verordnung des Landeshauptmanns von Tirol, das Gebiet der eigenen Gemeinde – von wenigen Ausnahmen abgesehen – nicht verlassen zu dürfen, hat in das Geschäftsleben drastisch eingewirkt. Viele Geschäfte, die wegen ihrer Bedeutung für die Grundversorgung zwar offenhalten durften, verzeichneten dennoch enorme Umsatzeinbußen. Von 60 % ist die Rede, in manchen Fällen auch bis zu 80 %. Es geht hier um die Frage, wer das Risiko für solche „Eingriffe“ trägt. Die bisherige Rechtsprechung teilt dieses Risiko der Mieterseite zu, wenn ein Ereignis zum „allgemeinen Lebensrisiko“ eines Unternehmers zu zählen ist.  Das war zB der Fall, wenn vor dem Geschäftslokal eine Zeit lang Gleisbauarbeiten durchgeführt wurden, oder wenn auf dem benachbarten Grundstück ein Gebäude errichtet wurde, das eine Verschlechterung der Belichtung bewirkte. Ein weiteres Beispiel war der Ausbau einer vorbeiführenden Straße, die ein höheres Verkehrsaufkommen nach sich zog. All diese Beispiele wurden als Fälle gewertet, mit denen ein Unternehmer rechnen muss, wenn er an einem bestimmten Ort ein Geschäft eröffnet. Keiner dieser Fälle ist mit den Beeinträchtigungen vergleichbar, die aufgrund der politischen Maßnahmen zur Eindämmung der Covid-Pandemie entstanden sind. Hier handelt es sich um Eingriffe, die so unerwartet und außergewöhnlich sind, dass sie nicht zum „allgemeinen Lebensrisiko eines Unternehmers“ gezählt werden können. Für sie gilt daher meines Erachtens ebenfalls die Regelung des § 1104 ABGB, wonach die Miete für die Dauer der Beeinträchtigung gemindert werden kann. Die Höhe der Minderung richtet sich jeweils im Einzelfall nach dem Ausmaß der Beeinträchtigung.

 

  1. Ich konnte aufgrund der Einreise- und Bewegungsbeschränkungen meine Freizeitwohnung in Tirol nicht mehr aufsuchen. Muss ich dennoch die Miete zahlen?

Auch hier ist davon auszugehen, dass die verordneten Beschränkungen die Mieter*innen daran hinderten, ihren Mietgegenstand zu nutzen. Im Unterschied zu Geschäftslokalen, für die ein Betretungsverbot erlassen wurde, liegt aber nicht ein unmittelbarer Eingriff vor. Es wurde ja kein „Benützungsverbot“ erlassen. In seiner Auswirkung ist aber das für eine bestimmte Dauer verordnete Verbot, nach Tirol einzureisen bzw. das Gebiet der eigenen Gemeinde zu verlassen, dem unmittelbaren eingriff gleichzuhalten. Meines Erachtens daher ein Fall für eine Mietminderung.

 

  1. Ich betreibe ein kleines Geschäft, das ich nach der Aufhebung des Betretungsverbots wieder öffnen darf. Da ich nun positiv getestet wurde, kann ich das Geschäft bis auf weiteres nicht aufsperren. Ein Fall für eine Mietminderung?

Für die Dauer des verordneten Betretungsverbots ja, für die Folge des positiven Testergebnisses und die damit verbundene häusliche Quarantäne nein. Das ist ein Umstand, der das persönliche, individuelle Risiko des Mieters betrifft. § 1107 ABGB sieht vor, dass der Nachteil die Mieterseite trifft, wenn das Hindernis zur Benützung des Geschäftslokals auf ihrer Seite eingetreten ist. Wäre keine Pandemie und würde der Mieter eine „einfache“ Grippe erleiden, die ihn daran hindert, in seinem Geschäft zu stehen, müsste er die Miete ja auch zahlen.

 

  1. Wie komme ich als Vermieter dazu, Mietausfälle in Kauf zu nehmen, wenn mein Geschäftsraummieter die Miete nicht zahlt, weil er das Geschäft nicht aufsperren darf? Bekomme ich sie vom Staat ersetzt?

Wie zu Frage 1. dargelegt, hat das Gesetz das Risiko für „außergewöhnliche Zufälle“ der Vermieterseite zugeordnet. Mieter sind für die Dauer und im Ausmaß der Beeinträchtigungen von der Pflicht zur Zahlung des Mietzinses befreit. Die COVID-Gesetze sehen keine Abgeltung der Mietausfälle vor. Ob aufgrund des Epidemiegesetzes eine Entschädigung möglich ist, kann schwer vorhergesagt werden. Die Bundesregierung hat mit ihren Gesetzesinitiativen aus Anlass der Pandemie versucht, solche Entschädigungen zu verhindern. Ob dies gelungen ist, wird in - offenbar zahlreichen - Gerichtsverfahren zu klären sein.

 

  1. Unsere Tochter studiert in Innsbruck Psychologie. Die Uni wurde gesperrt, Lehrveranstaltungen finden online statt. An diesen nimmt sie von unserem Zuhause in Bregenz teil. Müssen wir während dieser Zeit die Miete für die Kleinwohnung in Innsbruck bezahlen?

Das Studium in Innsbruck war zwar Anlass für die Anmietung der Wohnung, ein rechtlicher Zusammenhang zwischen diesen beiden Umständen besteht jedoch nicht. Die Wohnung ist objektiv benützbar. Dass die Uni keine Lehrveranstaltungen mehr anbietet, ist nicht der Risikosphäre des Vermieters zuzurechnen. Daher ist eine Mietminderung nicht möglich.

Etwas anderes könnte allerdings für die Zeit der vom Land Tirol verordneten Quarantäne gelten. Ist die Innsbrucker Wohnung ein Nebenwohnsitz, so war der Studentin verboten, dorthin zu gelangen. Das Reise- bzw. Bewegungsverbot ist als „außerordentlicher Zufall“ zu werten. War dem Vermieter bekannt bzw. wurde vielleicht sogar im Mietvertrag festgehalten, dass es sich nicht um den Hauptwohnsitz handelt, so ist dieser „Zufall“ seiner Risikosphäre zuzurechnen. Die Mietzahlung könnte entfallen.  

 

  1. Im Mietvertrag für mein Modegeschäft steht, dass ich als Mieterin auch für zufällige Ereignisse selbst hafte. Darf ich trotzdem die Miete mindern, wenn ich mein Geschäft während des Betretungsverbots nicht aufsperren durfte?

Die gesetzlichen Bestimmungen der §§ 1104 ff ABGB sind zwar nachgiebiges Recht, das heißt, die Parteien dürfen die Risikoverteilung im Vertrag auch abweichend von der gesetzlichen Vorgabe regeln. Wenn die Mieterin aber „alle Gefahren“ übernimmt, ohne sie näher zu bezeichnen, soll dies nur für die im Gesetz genannten, nämlich „Feuer-, Wasserschäden und Wetterschläge“ gelten. Soll sich die Übernahme der Gefahr auch auf andere Schäden erstrecken, hätte dies im Vertrag konkretisiert werden müssen. Dies ist hier nicht erfolgt, sodass eine Mietminderung für die Zeit der Sperre möglich sein sollte.

 

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